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申慱官网登录登入:降准又来了,房价又要大涨了吗?

证券要闻 指北投资我是北哥2018-10-07 20:14
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国庆假期还没有结束,央妈就迫不及待的降准了。

10月7日午间,央行发布消息称,为进一步支持实体经济发展,优化商业银行和金融市场的流动性结构,降低融资成本,引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度,2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

这是今年以来的第四次定向降准,虽然在市场预期之内,但本次直接降准1个百分点,释放的增量资金高达7500亿元,还是超乎预期

很多朋友问北哥,央妈又放水了,房价是不是又要开启上涨模式了?

假期还没有结束,北哥只能简单地回答一下这个问题。主要说四点,重点是最后一点:

01

此次降准并不是针对房地产市场

从本次降准的时机看,央行之所以在假期还没有结束就宣布降准,主要还是为了对冲美国加息以及外围市场在国庆假期期间的一系列利空消息。

按照央行的说法,本次降准释放约7500亿元增量资金,可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源,促进提高经济创新活力和韧性,增强内生经济增长动力,推动实体经济健康发展。可以看出,本次降准依然还是定向降准,重点还是支持民营企业、小微企业和创新型企业,房地产企业并不在央行支持的范围之内。

那么一定会有人质疑,每次都这么说,最后资金都进入到了房地产市场,还不是一个样。根据以往的经验,确实是这样的,大部分资金最终都流向了房地产企业。那么这次会不一样吗?

还真是不太一样!目前房地产市场的形势和之前的放水还是有一定区别的。今天没有太多时间解释,简单地说,当前银行并不是那么缺钱,但是钱不让进房地产市场,就算降准释放了更多的流动性,只要中央对房地产市场的态度不变,那么这些钱要进入房地产市场还是很困难的。另外,从市场的角度来看,目前资金进入房地产市场风险很高,银行也很谨慎,让他们进也未必敢向以前一样,疯狂的往里砸。

02

降准对房企的资金链或许有一定改善,

但对购房者几乎没有影响

刚才说到了,这次降准会释放7500亿元增量资金,这确实是一大笔钱,对于市场的流动性一定会有所改善。即使我们刚才说很难流向房地产市场,但是毕竟根据以往的经验来看,还是会有一部分资金流进来的,这个是没有办法全部堵住的。但是,即使有一部分资金流进来,我认为也不必担心,因为这部分资金经过重重阻碍,总量一定不会太大,而且成本依然会不低,难以改善整个房地产行业的资金紧张局面,特别是对于一些中小型房企,资金面依然会越来越紧张,未来一段时间日子还是不会好过。

更为重要的是,从目前的形势看,降准释放的流动性几乎不会对个人购房者产生直接的影响。大家知道,目前调控政策里对个人购房影响最大的是什么?除了限购之外,影响最大的就属高首付和高利率了,这直接抬高了购房者的购房成本——比如二套房80%的首付以及利率上浮10%-20%——将很多购房需求(包括一部分刚需和众多的改善性需求)挡在了购房大门之外。从目前的政策看,降准对购房者没有提供任何的支持,所以很难在短期内对房地产市场产生重大的影响。

03

房价下降的趋势已经形成

一次降准难以改变趋势

不管你同不同意,目前房地产市场下行的趋势已经形成,这个我在之前的多篇文章里已经都说过了,现在我可以说的是,不光是房地产市场下行的趋势已经形成,而且这一轮房价下行的趋势也基本上已经形成。从2016年930新政(也是十一假期期间)开始,在这两年时间里,一轮接一轮的房地产调控将资金从一线城市赶到二三线城市,再赶到四五六线城市,于是房价也从一线城市涨到二三线城市,再涨到四五六线城市。现在随着全国房地产市场库存的出清,这一轮上涨和调控也基本告一段落。

现在的形势跟上一轮房价上涨之前的2014年确实有诸多相似之处,都是经济开始下行,外围市场也有诸多不确定性,那么会不会像之前一样再来一轮刺激呢?今年连续降准确实也符合这个论断,但是我认为时机还未到。

刚才说过了,我们刚刚经历一个完整的上涨周期,目前很多城市才刚刚开始调控,调控政策的子弹还需要飞一会儿,经济也没有差到无可救药的地步。可以说,目前除了股市已经差到无可救药之外,其余市场还可以承受一段时间的低迷,当然,股市反正也是低迷,多一段也不多。所以未来一段时间,大家都要做好过冬的准备,在这一点上,虽然万科有点戏精,但是活下去对于很多行业和公司,甚至个人来说,确实都是接下来很长时间的头等大事。单靠一次降准,改变不了这个趋势。

04

长期来看房价还不够高

房价还有上涨空间

最后,我也想再重申一下我对房地产市场的看法,长期来看,我认为中国很多城市的房价还不够高,这一点我在之前的房地产专题文章里说得很详细了,大家感兴趣的可以自己去“指北投资”公众号菜单栏里阅读房地产专题的文章。(《中国的房价高不高,动手算一下就知道了》)

当然,我说的未来拥有人口优势的核心城市,我说的是商品房。这两点很重要,我在之前的文章里也讲解了,大家自己去阅读吧,今天时间有限也不展开了。

所以,虽然我说了短期来看房价进入了下跌趋势中,但是长期来看,房价依然会涨,只不过未来不一定是所有城市的普涨,而是具有需求支撑的城市和区域会继续涨,至于是哪些区域,还是去看之前的文章。

最后,最最重要的,也是大家最最关心的问题——房地产市场还有投资机会吗?

我认为未来房地产市场依然还给了大家上车的机会,就像周期天王周金涛老师生前说过的,2019年可能是年轻人最后一次买房上车机会,这个具体时间我还不敢肯定,但是机会一定是有的,机会一定是给准备好的人准备的。让我们一起关注楼市,关注“楼市指北”。

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责任编辑:augusli
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